HYPOTÉKY A CENY NEMOVITOSTÍ V ČR: Co přinese konec roku 2026?
Hypotéky v Česku zdražují už sedmý měsíc v řadě. Průměrná nabídková sazba dosáhla v říjnu 2026 podle Swiss Life Hypoindexu 5,79 %, zatímco počet nových hypoték v srpnu meziročně klesl o 4 %. Ceny nemovitostí přesto dál rostou: ve 2. čtvrtletí 2026 meziročně o 8,6 %. Co tato čísla znamenají pro kupující a prodávající?
Nejdůležitější čísla:
- 5,79 % – nabídková sazba hypoték v říjnu;
- 5,00 % – průměrná realizovaná sazba v srpnu;
- +8,6 % – meziroční růst cen bytových nemovitostí ve 2. čtvrtletí;
- +1 855 Kč – modelový nárůst měsíční splátky od března.
Jaké jsou úrokové sazby hypoték v říjnu 2026?
Swiss Life Hypoindex dosáhl 5,79 %, což je nejvyšší hodnota od ledna 2024. Oproti září vzrostl z 5,51 %. ČBA Hypomonitor uvádí za srpen realizovanou sazbu nových hypoték 5,00 %. Jde o odlišné ukazatele i různá období: Hypoindex sleduje nabídky bank, ČBA skutečně poskytnuté úvěry včetně individuálních slev.
| UKAZATEL | HODNOTA | ZMĚNA A POZNÁMKA |
| ČNB – dvoutýdenní repo sazba | 3,75 % | od 19. 6. 2026 (+0,25 p. b.); 17. 9. beze změny (7:0); další zasedání 5. 11. |
| Evropská centrální banka (ECB) – depozitní sazba | 2,50 % | 10. 9. 2026 +0,25 p. b. (z 2,25 %; do června 2026 2,00 %) |
| Fed (Federální rezervní systém USA) – cílové pásmo | 3,75–4,00 % | 16. 9. 2026 +0,25 p. b., první zvýšení po více než 3 letech |
| Swiss Life Hypoindex (nabídková sazba, LTV do 80 %) | 5,79 % | září 2026 5,51 %; říjen 2025 4,91 % (+0,88 p. b. meziročně) |
| ČBA Hypomonitor (realizovaná sazba nových úvěrů) | 5,00 % | srpen 2026 (červenec 4,90 %); +0,48 p. b. oproti srpnu 2025 (4,52 %) |
| Hypoindex – fixace 1 rok / 10 let (LTV do 80 %) | 5,42 % / 6,35 % | říjen 2026; nejvíce zdražují dlouhé fixace |
LTV = poměr výše úvěru k hodnotě zastavené nemovitosti. Zdroje: ČNB, ECB, Fed, Swiss Life Hypoindex, ČBA Hypomonitor.
Co vyšší sazby znamenají pro měsíční splátku?
U modelové hypotéky 3,5 milionu Kč na 25 let se podle výpočtu ze Swiss Life Hypoindexu zvýšila měsíční splátka z přibližně 20 240 Kč v březnu na 22 095 Kč v říjnu 2026. Rozdíl činí 1 855 Kč měsíčně, tedy 22 260 Kč za rok. Konkrétní nabídka banky se může lišit.
Tlak pocítí také domácnosti, kterým končí fixace. Podle analýzy ČNB se má v roce 2026 refinancovat přibližně 470 mld. Kč hypoték s původní průměrnou sazbou kolem 3,2 %. U dotčených klientů by měsíční splátka mohla průměrně vzrůst asi o 1 900 Kč (zhruba o 15 %).
Kolik hypoték banky poskytují? Trh po silném jaru zpomaluje
V dubnu 2026 banky poskytly nové hypotéky bez refinancování za 44,2 mld. Kč, v červenci za 30,8 mld. Kč a v srpnu za 26,8 mld. Kč. V srpnu bylo sjednáno 5 825 nových hypoték, tedy o 4 % méně než před rokem. Přesto šlo od ledna do června o 216 mld. Kč nových hypoték, meziročně o 66 mld. Kč více.
| OBDOBÍ | NOVÉ HYPOTÉKY BEZ REFINANCOVÁNÍ | POČET NOVÝCH HYPOTÉK | REALIZOVANÁ SAZBA | PRŮMĚRNÁ VÝŠE ÚVĚRU |
| Rok 2025 | 321 mld. Kč (+41 %); s refi. 406 mld. Kč | cca 76 tis. | 4,49 % (prosinec) | 4,21 mil. Kč (+15 %) |
| Leden 2026 | 27,2 mld. Kč | 6 015 | 4,48 % | 4,51 mil. Kč |
| Duben 2026 | 44,2 mld. Kč | 9 049 | 4,52 % | 4,89 mil. Kč |
| Červen 2026 | 36,5 mld. Kč | 7 793 (+12 % m.r.) | 4,79 % | 4,68 mil. Kč |
| Červenec 2026 | 30,8 mld. Kč (–16 % m/m) | 6 706 (–4 % m.r.) | 4,90 % | 4,59 mil. Kč |
| Srpen 2026 | 26,8 mld. Kč (–13 % m/m) | 5 825 (–4 % m.r.) | 5,00 % | — |
m.r. = meziročně; m/m = meziměsíčně; refi. = včetně refinancování; — = v podkladu neověřený údaj. Zdroj: ČBA Hypomonitor.
Mimořádně silný duben mohl také souviset s předzásobením před zpřísněním parametrů investičních hypoték od 1. dubna 2026 (LTV 70 %, DTI 7). Meziměsíční pokles proto není možné automaticky vykládat jako stejně výrazný propad celého trhu. V srpnu tvořilo refinancování 22,3 % objemu.
Zlevňují nemovitosti? Ceny stále rostou, jen pomaleji
ČSÚ uvádí, že index cen bytových nemovitostí ve 2. čtvrtletí 2026 meziročně vzrostl o 8,6 %. Tempo je nižší než vrchol 10,8 % ve 3. čtvrtletí 2025, nejde tedy o plošný pokles cen. Starší byty a domy zdražily o 10,0 %, novostavby o 3,5 %. V Praze rostly realizované ceny starších bytů o 11,9 %, nových bytů o 3,1 %.
| UKAZATEL | HODNOTA | MEZIROČNĚ | ZDROJ |
| Vklady podané do katastru nemovitostí (KN) – září 2026 | 67 906 | –4,0 % (září 2025: 70 722) | ČÚZK |
| Vklady podané do KN – srpen 2026 | 65 171 | +2,2 % (63 767) | ČÚZK |
| Index cen bytových nemovitostí (HPI), 2. čtvrtletí 2026 | +8,6 % | vrchol 10,8 % (3Q 2025) | ČSÚ |
| z toho starší byty a domy / novostavby | +10,0 % / +3,5 % | – | ČSÚ |
| Praha – realizované ceny, 2. čtvrtletí 2026: starší / nové byty | +11,9 % / +3,1 % | – | ČSÚ, ČBA |
| Nabídkové ceny bytů, 1. čtvrtletí 2026: Praha / regiony | +8,9 % / +17,7 % | – | ČBA |
Pozor na metodiku: podání vkladů do katastru zahrnují i zástavní práva a další zápisy, nikoli jen prodeje. Zdroj: ČÚZK, ČSÚ a ČBA.
V září 2026 bylo do katastru podáno 67 906 vkladů, meziročně o 4 % méně. Je to užitečný ukazatel aktivity, nikoliv přesný počet prodaných nemovitostí. Nabídkové ceny bytů v 1. čtvrtletí přitom podle ČBA rostly výrazněji v regionech (+17,7 %) než v Praze (+8,9 %); nabídkové ceny však nelze zaměňovat s cenami dosaženými při prodeji.
Co očekáváme na realitním trhu do konce roku 2026?
Na základě veřejných statistik a zkušeností z praxe JAN Reality předpokládáme spíše selektivnější trh než plošný cenový obrat. Jde o náš odhad, nikoliv zaručenou předpověď.
- Hypotéky nemusí rychle zlevnit. Vývoj sazeb ČNB a refinanční vlna mohou udržet kupující citlivé na výši měsíční splátky.
- Rozhodne konkrétní nemovitost. Dobrá lokalita, dispozice a technický stav podpoří poptávku; u slabších nabídek očekáváme delší prodej a tlak na vyjednávání.
- Rozdíly mezi lokalitami se mohou zvětšit. Praha a velká města mohou být odolnější než okrajové a menší lokality.
- Investoři budou více počítat. Přísnější parametry investičních úvěrů zvyšují důraz na vlastní kapitál i skutečný výnos.
- Dražší peníze budou dál brzdit trh. Vysoké výnosy dluhopisů a dražší financování mohou udržet hypoteční sazby nad 5 %. Rychlé zlevnění hypoték proto neočekáváme.
Investoři budou více tlačit na cenu a výnos. Vyšší náklady na financování snižují atraktivitu investičních nemovitostí. Očekáváme větší tlak na kupní ceny a delší dobu prodeje, zejména u komerčních a investičních nemovitostí.
Co to znamená při prodeji nebo koupi nemovitosti?
Prodáváte nemovitost?
Rozhodující bude správně nastavená cena od prvního dne a připravená dokumentace. Doporučujeme prověřit technický a právní stav, porovnat skutečně realizované prodeje v okolí, profesionálně nemovitost představit a ověřit možnosti financování zájemců. Přehnaná nabídková cena může znamenat dlouhé čekání a pozdější slevy.
Kupujete nemovitost?
Kromě ceny věnujte pozornost nákladům na financování, konci fixace, technickému stavu, zástavám a věcným břemenům. Zjištěné vady nebo omezení mohou být podkladem pro věcné jednání o ceně či podmínkách převodu. Výběr fixace a rozdíly v úrokových sazbách se promítnou do dlouhodobých nákladů.
Závěr: větší význam bude mít správné rozhodnutí
Hypoteční trh ovlivňují vyšší sazby, ceny bydlení ale zatím dál rostou. Kupující více počítají a prodávající musí lépe pracovat s cenou, načasováním a přípravou nemovitosti. V JAN Reality vám pomůžeme stanovit reálnou tržní cenu, bezpečně připravit prodej a najít vhodného kupujícího. Plánujete prodat nebo koupit? Kontaktujte nás.