KOUPIT BYT NA HYPOTÉKU, NEBO ZŮSTAT V NÁJMU? Porovnali jsme šest měst - JAN Reality

KOUPIT BYT NA HYPOTÉKU, NEBO ZŮSTAT V NÁJMU? Porovnali jsme šest měst

Hypotéky jsou dnes drahé a mnoho lidí řeší, zda se koupě bytu ještě vyplatí, nebo je lepší bydlet v nájmu.

Porovnali jsme byt 2+kk o velikosti 55 m² v Praze, Brně, Ostravě, Plzni, Olomouci a Ústí nad Labem. Počítali jsme s hypotékou na 90 % ceny bytu (mladí do 36 let kupující první bydlení) na 30 let při úrokové sazbě 5,8 % ročně.

Výsledek: měsíční splátka je v Praze 1,82× vyšší než nájem, v Brně 1,69× a v Ostravě 1,42×. Koupě je tedy měsíčně dražší, ale splátkami postupně získáváte vlastní byt a v důchodu už nájem platit nemusíte.

Kolik stojí koupě a kolik nájem

MěstoCena bytu 55 m² (mil. Kč)Vlastní zdroje 10 % (mil. Kč)Měsíční splátkaNájem (průměr)Splátka (násobek nájmu)
Praha8,750,8846 200 Kč25 400 Kč1,82×
Brno6,880,6936 300 Kč21 400 Kč1,69×
Ostrava3,770,3819 900 Kč14 000 Kč1,42×
Plzeň4,830,4825 500 Kč16 600 Kč1,54×
Olomouc4,690,4724 800 Kč16 300 Kč1,52×
Ústí nad Labem3,190,3216 900 Kč12 200 Kč1,39×

Zdroje: ceny bytů – Sreality.cz, cenová mapa, nabídkové ceny za 8.–10. 2026, byty 50–60 m² (Praha a Brno za obec, ostatní města za okres); nájemné – Deloitte Rent Index, 2. čtvrtletí 2026 (průměr nabídek všech bytů); sazba hypotéky – Swiss Life Hypoindex, říjen 2026. Splátky a nájem zaokrouhleny na stovky Kč.

Co rozhoduje o hypotéce a jak vypadá nájem

Kolik musíte mít našetřeno: banka půjčí nejvýše 80 % ceny bytu, mladým do 36 let až 90 % (limit stanovila Česká národní banka). Zbytek musíte mít vlastní. U bytu v Praze je to 0,88 mil. Kč, tedy 13,2 průměrné měsíční mzdy v Praze. Další omezení příjmu žadatele dnes centrálně nejsou, žádost ale každá banka posuzuje podle vlastních pravidel.

Kolik z platu splátka zabere: v Praze splátka odpovídá 69 % jedné průměrné hrubé mzdy, v Brně 72 % a v Ostravě 43 %. Proto je koupě reálná hlavně pro dva příjmy v domácnosti: při dvou průměrných mzdách jde o 35 % v Praze, 36 % v Brně a 21 % v Ostravě.

Nájem: na začátku se platí kauce nejvýše ve výši tří nájmů (v Praze 76 200 Kč). Měsíční nájem zabere 38 % průměrné mzdy v Praze a 42 % v Brně (podle Deloitte).

Proč je dnes hypotéka drahá

Když si koupíte byt a pronajmete ho, vyděláte ročně jen 3,5 % až 4,6 % z jeho ceny. Půjčené peníze přitom stojí 5,00 až 5,79 % ročně. Půjčka je tedy dražší než výdělek z nájmu (graf). Hypotéka se proto dnes vyplatí hlavně tomu, kdo v bytě sám bydlí: ušetří nájem a může počítat s dalším růstem cen bytů (index cen bytů ČSÚ ve 2. čtvrtletí 2026 +8,6 %).

Sazba rozhoduje: banky ve skutečnosti sjednávají v průměru 5,00 % (Česká bankovní asociace, srpen 2026). Při této sazbě je splátka v Praze 42 300 Kč (1,66× nájmu), tedy o 8 % nižší než při 5,79 %. Proto se vyplatí sazby porovnat.

Náš pohled (odhad JAN Reality)

Nájem je při dnešních sazbách měsíčně levnější ve všech sledovaných městech. Koupě dává smysl jako dlouhodobé rozhodnutí pro domácnosti se dvěma stabilními příjmy, našetřenou částkou na začátek a rezervou na dobu, kdy skončí fixace sazby.

Největší rozdíl mezi splátkou a nájmem je v Praze a Brně. V Ostravě (1,42×) a zejména v Ústí nad Labem (1,39×) je koupě nájmu nejblíže a pronájem vynáší nejvíce (4,4 % a 4,6 % z ceny bytu ročně). 

O úspěchu žádosti o hypotéku rozhoduje hlavně kolik máte našetřeno, jaký příjem má celá domácnost a jakou sazbu si vyjednáte. Při sazbách nad 5 % dělá rozdíl i malý rozdíl v nabídkách bank.

Plánujete prodej své nemovitosti?

Obraťte se na nás.

V JAN Reality vám pomůžeme stanovit správnou prodejní cenu, najít vhodného kupujícího a bezpečně vás provedeme celým prodejem. Od první konzultace až po předání klíčů.