HYPOTEČNÍ TRH V ČR: PRŮMĚRNÉ SAZBY ATAKUJÍ 5,4 %
Hypoteční sazby v ČR v srpnu 2026 vzrostly na 5,42 % (nabídková sazba, Swiss Life Hypoindex), tj. nejvýše za dva roky a pátý měsíc růstu v řadě. Realizovaná sazba nových úvěrů podle ČBA Hypomonitoru dosáhla v červenci 4,90 %. Souběžně od 1. dubna 2026 platí přísnější pravidla ČNB pro investiční hypotéky (LTV 70 %, DTI 7).
Přehled dat níže shrnuje aktuální stav, meziroční srovnání i pozici ČR v evropském kontextu.
1. Aktuální úrokové sazby hypoték
V ČR se sledují dva hlavní ukazatele: Swiss Life Hypoindex (průměrná nabídková sazba bank, LTV do 80 %, publikuje se k 5. pracovnímu dni v měsíci) a ČBA Hypomonitor (průměrná skutečně realizovaná/sjednaná sazba nových úvěrů, zveřejňuje Česká bankovní asociace).
| Ukazatel | Srpen 2025 | Srpen 2026 | Meziroční změna |
| Swiss Life Hypoindex (nabídková, do 80 % LTV) | 5,05 % | 5,42 % | +0,37 p.b. |
| ČBA Hypomonitor (realizovaná sazba, novéúvěry) | 4,53 % * | 4,90 % * | +0,37 p.b. |
* údaj ČBA Hypomonitor za červenec (2025 vs. 2026 – nejaktuálnější zveřejněná realizovaná sazba). Zdroje: Swiss Life Hypoindex (swisslifeselect.cz, penize.cz, kn.cz); ČBA Hypomonitor (cbamonitor.cz).
- Srpen 2026 byl podle Swiss Life Hypoindexu pátým měsícem růstu sazeb v řadě a nejvyšší hodnotou za poslední dva roky (od srpna 2024).
- Nejnižší sazby v srpnu 2026 nabízely tříleté fixace do 80 % LTV; desetileté fixace se pohybovaly nejvýše.
- Hlavní příčinou růstu jsou dražší dlouhodobé tržní úrokové swapy (náklady bank na financování), nikoli změna repo sazby ČNB.
Zdroj: Hyponamiru.cz, ČeskéNoviny.cz/ČTK, kn.cz – Swiss Life Hypoindex, srpen 2026.
2. Vývoj sazeb v roce 2026 a srovnání s rokem 2025
Rok 2025 uzavřel Swiss Life Hypoindex na 4,91 % (pokles za celý rok o pouhé 0,3 p.b.). Začátek roku 2026 přinesl krátké minimum v březnu (4,89 %, nejlevnější hypotéky za čtyři roky), od dubna však následoval nepřetržitý růst až na 5,42 % v srpnu nárůst o více než půl procentního bodu za pět měsíců.
Zdroj: Swiss Life Hypoindex (swisslifeselect.cz, kn.cz, zpravy.kurzy.cz), měsíční data leden–srpen 2026; referenční hodnota prosinec 2025.
| Období | Sazba | Poznámka |
| Prosinec 2024 | 5,22 % | výchozí bod |
| Prosinec 2025 | 4,91 % | pokles za rok 2025 jen o 0,3 p.b. |
| Srpen 2026 | 5,42 % | nejvýše za 2 roky, +0,51 p.b. od března 2026 |
Zdroj: Swiss Life Hypoindex.
3. Objemy, počty a průměrná výše hypoték (ČBA Hypomonitor)
| Období | Objem nových hypoték | Realizovaná sazba | Průměrná výše hypotéky |
| Rok 2025 (celkem) | 321 mld. Kč (2. nejsilnější rok v historii) | 4,49 % | roste meziročně |
| H1 2026 (leden–červen) | 216 mld. Kč (+66 mld. Kč meziročně) | 4,79 % (červen) | — |
| Duben 2026 | 44,2 mld. Kč (mimořádně silný – „předzásobení“ před zpřísněním ČNB) | 4,52 % | > 4,8 mil. Kč |
| Červenec 2026 | 30,8 mld. Kč (-16 % m/m, sezónní útlum) | 4,90 % | — |
| Leden–červenec 2026 (ytd) | 247 mld. Kč (+67 mld. Kč meziročně, cca +37 %) | 4,90 % (červenec) | 4,68 mil. Kč (srpen, -3 % m/m) |
Zdroj: ČBA Hypomonitor, Česká bankovní asociace (cbamonitor.cz), 2025–2026. Pokles průměrné výše hypotéky v srpnu (–3 % m/m na 4,68 mil. Kč) analytici ČBA spojují s nižším podílem investičních hypoték po zpřísnění pravidel ČNB.
- Duben 2026 byl mimořádně silný (44,2 mld. Kč). Část klientů uspíšila sjednání úvěru před účinností zpřísnění investičních hypoték k 1. 4. 2026.
- Objem nových hypoték od dubna k červenci klesl na 30,8 mld. Kč, kombinace sezónního útlumu i vyprchání „předzásobení“.
- Přibližně 77 % objemu nových úvěrů v roce 2026 směřuje na koupi nemovitosti, 14 % na výstavbu (dříve cca 75 % / 19 %).
4. Srovnání sazeb se zahraničím
Česká republika se s nabídkovou sazbou 5,42 % (resp. realizovanou 4,90 %) pohybuje výrazně nad průměrem eurozóny, avšak zřetelně pod úrovní Polska či Maďarska – zemí mimo eurozónu s vyššími měnověpolitickými sazbami. Základní sazba ECB činí 2,15 %, dvoutýdenní repo sazba ČNB 3,50–3,75 %.
| Země | Orientační sazba hypoték (2026) | Měna / režim |
| Eurozóna – průměr | cca 3,5 % (krátkodobé i dlouhodobé nové úvěry) | EUR |
| Německo | 3,3 – 3,9 % | EUR |
| Rakousko | 3,4 – 3,9 % | EUR |
| Slovensko | 3,1 – 3,9 % | EUR |
| Francie | 3,2 – 3,5 % | EUR |
| Česká republika | 4,90 % realizovaná / 5,42 % nabídková | CZK |
| Polsko | cca 6,2 – 7,0 % | PLN (mimo eurozónu) |
| Maďarsko | cca 6,5 – 7,2 % | HUF (mimo eurozónu) |
Zdroje: ECB / Statista (Average loan interest rate in the euro area, leden 2026); Bankier.pl srovnání zemí EU; TheGlobalEconomy.com (mortgage interest rate by country, červen 2026); Freenance.io (EU Mortgage Rates 2026); ČBA Hypomonitor, Swiss Life Hypoindex. Rozpětí odrážejí různé metodiky (nabídkové vs. realizované sazby, různé fixace) a nejsou plně srovnatelná 1:1 – slouží jako orientační rámec.
- ČR má vyšší hypoteční sazby než země eurozóny v regionu střední Evropy, ale je stále výrazně levnější než okolní státy mimo eurozónu (Polsko a Maďarsko).
- Rozdíl vůči průměru eurozóny (cca 3,5 %) činí přibližně 1,3–1,9 procentního bodu odráží mj. vyšší korunovou repo sazbu ČNB (3,50–3,75 %) oproti sazbě ECB (2,15 %).
5. Struktura žadatelů o hypotéku
- Klienti do 36 let tvoří u některých bank (např. ČSOB) až polovinu objemu i počtu nových hypotečních úvěrů.
- Nejméně žadatelů je ve věkové skupině 18–24 let; nejsilnější skupinou jsou žadatelé cca 31–36 let, kteří obvykle čerpají mírně vyšší úvěry v souvislosti s rodinnou situací.
- U mladých žadatelů do 36 let platí zvýhodněný limit LTV 90 % (oproti standardním 80 % pro ostatní žadatele).
- Účel úvěru: nadpoloviční většina žadatelů do 36 let čerpá úvěr na koupi nemovitosti (přes 60 %); vlastní bydlení celkově tvoří cca 57 % objemu nových hypoték, investiční nemovitosti cca 9 %.
Zdroje: Newstream.cz (ČSOB, Hypoteční banka), ČBA Hypomonitor, prezentace ČNB (Zpráva o finanční stabilitě, cbamonitor.cz).
6. Zpřísnění pravidel ČNB pro investiční hypotéky (od 1. 4. 2026)
Bankovní rada ČNB doporučila od 1. dubna 2026 přísnější limity pro tzv. investiční hypotéky – úvěry na pořízení nemovitosti určené k pronájmu nebo na pořízení třetí a další obytné nemovitosti. Jde o doporučení (nikoli závazný limit), kapitálové rezervy bank se nemění.
| Parametr | Vlastní bydlení | Investiční nemovitost (od 1. 4. 2026) |
| LTV (úvěr / hodnota nemovitosti) | 80 % (90 % pro žadatele do 36 let) | max. 70 % |
| DTI (celkový dluh / roční příjem) | deaktivováno (doporučeno 8×) | max. 7× |
| Minimální vlastní zdroje | 20 % (10 % pro mladé do 36 let) | min. 30 % |
Zdroj: ČNB – tisková zpráva „ČNB doporučuje přísnější limity pro investiční hypotéky“ (cnb.cz), 1. čtvrtletí 2026.
- Za investiční hypotéku ČNB považuje úvěr na 3. a další obytnou nemovitost, nebo na nemovitost pořizovanou k pronájmu včetně rozestavěných nemovitostí, rekonstrukcí, družstevních podílů či budoucí koupě v developerském projektu.
- Netýká se koupě 1. nebo 2. nemovitosti pro vlastní bydlení ani žadatelů do 36 let kupujících vlastní bydlení (nadále LTV 90 %).
- Investiční hypotéky nesplňující doporučené parametry představovaly před zpřísněním cca 9 % objemu nových hypoték (ČBA odhaduje dopad cca 7,5 % objemu).
- Podle odhadů trhu zpřísnění snížilo poptávku po investičních hypotékách přibližně o 10 %; objem nových hypoték klesl z dubnových 44,2 mld. Kč na červencových 30,8 mld. Kč. Aktuální čísla však mohou být vice ovlivněna zmíněným “předzásobením” před platností příslušné úpravy ČNB.
- Pokles průměrné výše nově sjednané hypotéky v srpnu 2026 (–3 % m/m na 4,68 mil. Kč) je dáván do souvislosti právě s nižším zastoupením (typicky větších) investičních úvěrů.
Zdroje: ČNB (cnb.cz), ČeskéNoviny.cz/ČTK, ČBA Hypomonitor (cbamonitor.cz), TVBydleni.cz, Forbes.cz, Deník.cz.
7. Shrnutí
- Sazby hypoték v ČR rostou pátý měsíc v řadě a v srpnu 2026 dosáhly dvouletého maxima (5,42 % nabídková / 4,90 % realizovaná sazba).
- Objem nového hypotečního trhu zůstává meziročně silně nad úrovní roku 2025, i přes zpomalení v létě.
- ČR je v evropském srovnání nákladnější než eurozóna, ale levnější než nečlenské státy regionu (Polsko, Maďarsko).
- Zpřísnění pravidel ČNB pro investiční hypotéky (LTV 70 %, DTI 7) od dubna 2026 už má měřitelný, byť zatím mírný, dopad na strukturu a objem trhu.
- V nejbližších měsících neočekáváme výrazný pokles sazeb, ale spíše stagnaci kolem 5–5,5 % s rizikem dalšího mírného růstu.
Zdroje: Swiss Life Hypoindex / Swiss Life Select; ČBA Hypomonitor (Česká bankovní asociace); ČNB (cnb.cz); Statista; TheGlobalEconomy.com; Freenance.io; Bankier.pl; ČeskéNoviny.cz (ČTK); Hyponamiru.cz; TVBydleni.cz; Forbes.cz; Deník.cz. Data aktuální k datu vydání newsletteru (září 2026); u mezinárodního srovnání jde o orientační hodnoty z různých metodik.