DOMY A BYTY K REKONSTRUKCI: Kdy se to vyplatí a na co si dát pozor
Koupit starší dům nebo byt k rekonstrukci je dnes mezi mladými lidmi populárnější než kdy dřív. Touha bydlet v zeleni, tvořit si vlastní domov a uniknout ruchu velkoměsta láká stále víc kupujících. Jenže přeměnit starou nemovitost ve vysněné bydlení je často náročnější, než se zdá.
Na co se zaměřit, aby se rekonstrukce nestala bezednou studnou na peníze?
DOMY K REKONSTRUKCI
1. Technický stav a inspekce nemovitosti
Základem úspěchu je technický audit. Odborník dokáže odhalit, co laik nevidí. Stav izolací, střechy, elektroinstalace, statiku nebo možné problémy s vlhkostí.
Bez inspekce se můžete snadno dostat do situace, kdy „menší rekonstrukce“ skončí kompletní přestavbou.
Tip: Audit se vyplatí nejen kupujícím, ale i prodávajícím. Zprůhlední obchod a zvyšuje důvěru.
2. Skryté náklady
Starší domy často skrývají nečekané výdaje, například výměnu oken, dveří, střechy nebo nutnost zateplení.
Na druhou stranu mohou tyto úpravy přinést úsporu energie až 40 %, pokud se provedou správně.
3. Lokalita a voda
Voda je nová zlato. Ověřte, zda je dům napojený na vodovodní řad a jestli má dostatečnou kapacitu. Některé obce mají v letních měsících nedostatek vody. Ideální je, když má dům i vlastní studnu, například pro zálivku nebo využití šedé vody.
4. Energetická náročnost a budoucnost
Požadavky na energetickou úspornost se zpřísňují. Počítejte s tím, že moderní rekonstrukce by měla zahrnovat tepelná čerpadla, solární panely nebo alespoň ochranné fólie na okna, které zlepšují klima v domě a zároveň vyrábějí elektřinu.
5. Financování
Na rekonstrukci lze získat hypotéku, často formou projektového financování. Banka uvolňuje peníze postupně podle pokroku prací. Výhodou je, že i během rekonstrukce můžete čerpat další prostředky.
BYTY K REKONSTRUKCI
1. Stav bytového domu
I když rekonstruujete jen byt, klíčové je, v jakém stavu je celý dům. Stoupačky, střecha, fasáda, výtah. Tyto náklady se dříve či později promítnou do fondu oprav, který budete platit.
Zeptejte se výboru SVJ, co se plánuje a kolik se aktuálně do fondu odvádí.
2. Dispozice a nosné zdi
Starší byty lákají na vysoké stropy a velká okna, ale každá změna dispozice má své limity.
Než si vysníte otevřený prostor, zjistěte, které zdi jsou nosné a jaké zásahy stavební úřad vůbec povolí.
3. Vytápění a okna
Mnoho starších bytů trpí vysokými náklady na energie. Investice do nových oken, topného systému nebo zateplení se sice může vyšplhat do stovek tisíc, ale návratnost je často do pěti let.
Kvalitní okna navíc výrazně zlepší akustiku bytu.
4. Odhad budoucí hodnoty
Zvažte, zda se vyplatí byt rekonstruovat ve čtvrti, která má růstový potenciál.
Pokud se v okolí plánuje revitalizace, nová infrastruktura nebo rozvoj občanské vybavenosti, je pravděpodobné, že hodnota vaší nemovitosti poroste.
KOLIK STOJÍ REKONSTRUKCE A JAKÝ MÁ VLIV NA CENU BYTU
Ceny kompletních rekonstrukcí v posledních letech rostou jen mírně. Zatímco v roce 2024 se kompletní přestavba panelového bytu 3+1 o velikosti 80 m² pohybovala v rozmezí 1,44–2 milionů Kč, v roce 2025 už to bylo kolem 1,47–2,05 milionů Kč a v roce 2026 se očekává další mírný nárůst na 1,5–2,1 milionů Kč.
Výslednou cenu ovlivňuje rozsah zásahů (např. výměna rozvodů, oken, podlah či jádra) i zvolený standard materiálů.
Přesto platí, že investice do kvalitní rekonstrukce se zhodnocuje rychleji než většina jiných úprav, a to nejen díky nižším provozním nákladům, ale i díky vyšší tržní hodnotě bytu.
ROZDÍLY V CENÁCH PODLE MĚSTA A STAVU
Cenové srovnání panelových bytů 3+1 (80 m²) – nezrekonstruovaný vs. zrekonstruovaný.
- V Praze se cena v původním stavu pohybuje přibližně mezi 6 až 9 mil. Kč, po kompletní rekonstrukci pak mezi 8 až 10 mil. Kč podle lokality, patra a standardu.
- V Brně vychází obdobný byt zhruba na 5 až 7 mil. Kč v původním stavu a na 6 až 8 mil. Kč po rekonstrukci, tedy s rozdílem kolem 1 až 2 milionů korun.
- V Ostravě se ceny bytů 3+1 pohybují přibližně mezi 2,8 až 3,5 mil. Kč před rekonstrukcí a 3,5 až 4,5 mil. Kč po ní.
- V Českých Budějovicích se podobný byt prodává zhruba za 6 až 8 mil. Kč, podle lokality a stavu domu.
- V Ústí nad Labem, které patří k nejdostupnějším městům v Česku, stojí byt 3+1 v původním stavu okolo 2,3 až 3 mil. Kč, zatímco po rekonstrukci kolem 3 až 4 mil. Kč.
| Město | Nezrekonstruovaný byt (mil. Kč) | Zrekonstruovaný byt (mil. Kč) |
| Praha | 7.5 | 10.0 |
| Brno | 6.0 | 7.0 |
| Ostrava | 3.15 | 4.0 |
| České Budějovice | 7.0 | 7.5 |
| Ústí nad Labem | 2.65 | 3.5 |
Rozdíly mezi zrekonstruovanými a nezrekonstruovanými byty se v posledních letech mírně zmenšují, protože roste zájem o „byty k rekonstrukci“. Kupující v nich vidí možnost přizpůsobit si bydlení vlastním potřebám a z původně nutné opravy se tak stává promyšlená investice do individuality i budoucí hodnoty bytu.
SHRNUTÍ
5 klíčových faktorů úspěšné rekonstrukce
- Nechte si udělat technickou inspekci.
- Počítejte se skrytými náklady.
- Prověřte lokalitu a dostupnost vody.
- Myslete na energetickou úspornost a soběstačnost.
- Zajistěte si profesionální odhad nákladů i postupu prací.
Chcete konzultaci nebo hledáte vhodný dům ke koupi?