Nájemní bydlení v Praze – aktuálně

Budou se nájemníci v Praze stěhovat?

Jak je možné, že byty k pronájmu v Praze nejdřív nebyly, pak byly a teď zase nejsou? A co nás čeká dál?

V Praze existuje celkem necelých 700 tisíc bytů. Přitom 94 tisíc z nich, to je zhruba každý sedmý až osmý, je prázdný. Úplně prázdný, ne třeba pronajímaný na černo, jak vyplývá z čísel Českého statistického úřadu. Představte si třeba průměrný panelák na pražském sídlišti, šest pater a tři byty na každém podlaží. Pak to znamená minimálně dva prázdné byty v každém vchodě. Blíží se ale doba, kdy se i tato obrovská část bytů velmi pravděpodobně na bytový trh vrátí. A nejen ony. Slovy filmového klasika, čeká nás éra stěhování.

Pro snazší vklouznutí do problematiky začneme předcovidovým rokem 2019.  Byl to rok, kdy sehnat v Praze slušný nájemní byt byla skoro bojovka. Byty prostě nebyly. Pak ale přišel obrat. Vinou covidu opustili v roce 2020 hlavní město nejen turisté hojně využívající k bydlení Airbnb, ale i studenti, které vysoké školy poslaly domů k on-line výuce. Byty se uvolnily a nabídka nájemního bydlení strmě rostla. Například na Praze 1 desetkrát. A aby to bylo ještě složitější, na bytový trh se přidala i část hotelů, které začaly své kapacity nabízet k dlouhodobějšímu bydlení. Důsledek si pamatujeme všichni, ceny nájemního bydlení začaly klesat.

Další obrat přišel letos na jaře. Tou dobou už se Praha zase začínala plnit, nejen studenty vracejícími se k prezenční výuce, ale i turisty. Jenže se staly hned dvě věci, které si slušný člověk nikdy nepřeje. Válka a inflace. Válka na Ukrajině k nám přivedla další tisíce lidí, kteří hledali bydlení. A inflace vyšponovala ceny hypoték tak, že si je lidé buď odřeknou, nebo vůbec nemůžou dovolit. Všichni ale pořád potřebujeme bydlet. Když nejde kupovat, začne se pronajímat. Proto znovu extrémně vzrostla poptávka po nájemním bydlení. S poptávkou samozřejmě vždy rostou i ceny, u pražských nájmů se tak během jediného roku zvedly v průměru o 25 až 30 %. Ten, kdo platil vloni za byt 21 tisíc, tak dnes platí třeba 27 000. Jistě to záleží na lokalitě, ale taková je dnes cena třeba třípokojového bytu na Praze 3. Cena bez poplatků a energií.

A právě ty energie jsou důležité, protože ony budou dalším hybatelem bytového trhu. Nejen, že jejich rostoucí cena donutí řadu lidí opustit své větší byty a odstěhovat se do menších. Ale budou to právě energie, které s největší pravděpodobností vrátí na trh podstatnou část z těch zmiňovaných 94 tisíc prázdných bytů. Držet prázdný byt bude už moc drahé. Tak drahé, že jejich majitelé budou nuceni situaci řešit. Prodat, nebo pronajmout?

Podívejme se na čísla. Na začátku letošního září bylo v Praze v nabídce k prodeji 20 500 bytů. Bytů k pronájmu byla sotva třetina, přesně 7 295. A přidejme k tomu fakt, že pořád neklesá cena hypoték. Co byste udělali vy? Prodávat byt pod cenou nebude nikdo, kdo nemusí, soukromý majitel stejně jako developer. Vypadá to tedy tak, že nám vzniká nový byznys model trhu nájemního bydlení. Aktuální výhledy nabízejí perspektivu výnosu 3 až 3,5 %, ale může se stát, že se pronajímatel dostane i přes 4 %. A to už není nezajímavé. Je to možná tak zajímavé, že se na trh s dlouhodobými pronájmy přesunou i majitelé bytů, kteří dosud dávali přednost výnosům z Airbnb. Vypadá to, že v nájemním bydlení bude nejspíš ještě pěkně živo. 

Jan Adámek