ČNB ZPŘÍSŇUJE HYPOTÉKY NA INVESTIČNÍ NEMOVITOSTI. Co to znamená pro trh, investory a realitní byznys?

1. Co se od dubna 2026 mění?

Vyšší minimální vlastní vklad

Kupující investičních bytů budou muset nově vložit minimálně 30 % z kupní ceny ze svých zdrojů. Jde o zásadní skok, protože dnes se investiční byty často financují při vlastním vkladu kolem 20 %.
Pro investory to znamená nutnost mít přibližně o polovinu více vlastních peněz než dosud.

Strop zadlužení: sedminásobek ročního příjmu

Regulace dále zavádí limit pro celkové zadlužení investora.
Hypotéku bude možné čerpat pouze tehdy, pokud součet všech úvěrů žadatele (hypotéky, spotřební úvěry, leasing atd.) nepřesáhne sedminásobek ročního příjmu domácnosti.
Tento parametr může být pro mnoho drobných investorů ještě větší překážkou než samotná výše vlastních prostředků.

Pro hypotéky na vlastní bydlení se nic nemění

ČNB jasně uvádí, že regulace míří pouze na investiční nemovitosti, nikoli na hypoteční financování vlastního bydlení.
Cílem je oddělit oba segmenty a zabránit tomu, aby spekulativní nákupy vytlačovaly z trhu běžné kupující.

2. Proč ČNB zpřísňuje právě investiční hypotéky?

ČNB dlouhodobě upozorňuje na tři rizika:

A) Rostoucí počet investičních nákupů

V Praze a Brně tvoří investiční nákupy bytů podle některých analýz až třetinu všech transakcí.
Velká část z nich je financována hypotékou s velmi nízkým vlastním vkladem.
V prostředí rostoucích cen a relativně vysokých úrokových sazeb to pro banky představuje vyšší riziko.

B) Klesající výnosy investičního bydlení

Rezidenční trh zažívá tlak na výnosy, protože ceny bytů rostly rychleji než nájemné.
Ještě před několika lety dosahovaly hrubé výnosy z pronájmu běžně 4 až 5 %.
Dnes se ve velkých městech pohybují ve většině případů mezi 2,8 až 3,5 %.
Hypotéka financovaná na 80 % ceny přestává dávat ekonomický smysl a pro banky představuje rizikovější úvěr.

C) Systémové riziko a obavy z přehřátí trhu

Pokud by trh začal být tažen výhradně investory, mohl by vzniknout tlak na další růst cen bez vazby na reálné příjmy domácností.
To je přesně scénář, kterému chce centrální banka předejít.

3. Jak změny ovlivní české investory

Vstup do investičního bydlení se stane náročnější

Vyšší vlastní vklad a limity zadlužení způsobí, že mnoho investorů bude muset:

zajistit vyšší hotovost před nákupem
prodloužit si časový horizont investice
nebo snížit počet plánovaných akvizic

Tento krok nejvíce zasáhne drobné investory, kteří kapitál skládají postupně a nákup financují téměř celý hypotékou.

Investice se stanou selektivnější

Investoři budou více přemýšlet nad výběrem lokality, velikosti bytu a návratnosti.
Nákupy bytů jen proto, aby „peníze neztrácely hodnotu“, budou výrazně méně časté.

Posílí dobře kapitalizovaní investoři

Ti, kteří mají dostatek hotovosti, budou ve výhodě.
Méně konkurence na trhu může vést k:

lepším vyjednávacím pozicím
možnosti nakupovat s větší slevou
lepší dostupnosti zajímavých jednotek v novostavbách

Část poptávky se přesune k institucionálnímu nájemnímu bydlení

Změny mohou urychlit nástup velkých nájemních fondů, které už dnes staví celé nájemní domy.
Pro běžné investory se některé byty stanou hůře dostupné, zatímco institucionální investoři získají větší prostor.

4. Jak se změní realitní trh jako celek?

A) Krátkodobý dopad: vyčkávání

V roce 2025 lze očekávat prudký nárůst zájmu investorů, kteří budou chtít stihnout hypotéku ještě před zpřísněním.
To může krátkodobě zvednout poptávku po investičních bytech.

B) Rok 2026 a dál: ochlazení investičního segmentu

Očekává se:

nižší počet investičních transakcí
větší ochota prodávajících jednat o ceně
větší tlak na kvalitu a udržitelnost projektů

Pro developery to může znamenat nutnost přehodnotit skladbu bytů a cenovou politiku.

C) Stabilnější trh pro vlastní bydlení

Pokud investoři nebudou konkurovat běžným kupujícím v takové míře jako dnes, může se částečně zlepšit dostupnost bytů pro domácnosti.

D) Nájemní trh může růst

Méně investičních nákupů ale zároveň znamená méně bytů v nabídce k pronájmu.
To může vyvolat:

mírný růst cen nájmů
zvýšenou poptávku po větších nájemních projektech
větší tlak na profesionalizaci správy nemovitostí

5. Dopady na výnosy a investiční strategii

Při vyšším vlastním vkladu klesá finanční páka

Pokud investor dříve vložil 20 % a nyní musí vložit 30 %, znamená to menší páku a zároveň:

nižší citlivost na úrokové sazby
vyšší stabilitu cash flow
delší návratnost investice

Modelový příklad

Byt za 6 milionů Kč:

20 % vlastních zdrojů = 1,2 milionu
30 % vlastních zdrojů = 1,8 milionu
Rozdíl = 600 000 Kč hotovosti navíc

Pro mnoho investorů bude tato částka rozhodující při tom, zda vůbec mohou nákup realizovat.

Návratnost se prodlouží

Při současných výnosech z nájmu 3 % a úrokových sazbách kolem 4 až 5 % není investiční byt financovaný převážně hypotékou z krátkodobého pohledu výnosový.

Investice je tak dlouhodobější, strategická a méně spekulativní.

6. Kdo na tom může vydělat?

Investoři s vysokým kapitálem díky menší konkurenci
Prodávající, kteří nabídnou kvalitní a dobře naceněné jednotky
Profesionální nájemní projekty, které posílí svou roli na trhu
Kupující vlastního bydlení, kteří přestanou soupeřit s investory

7. Kdo naopak ztratí?

drobní investoři s nízkým kapitálem
spekulanti kupující byty „na otočku“
projekty v méně atraktivních lokalitách s horšími výnosy
lidé, kteří stavěli investiční portfolio čistě na páce

8. Jak mohou investoři reagovat už dnes?

Získat hypotéku podle současných podmínek a nákup urychlit, pokud to dává ekonomický smysl.
Přehodnotit strategii a zaměřit se na dlouhodobé výnosy, nikoli jen krátkodobé cash flow.
Zvýšit kvalitu investičních rozhodnutí pomocí detailní analýzy lokality, nájemní poptávky a ekonomiky provozu bytu.
Zvažovat alternativy jako nájemní fondy nebo komerční nemovitosti.
Pracovat s kapitálem předem a nastavit si rezervy, které budou splňovat limity ČNB.

Závěr

Zpřísnění hypotečních podmínek pro investiční nemovitosti je krok, který zásadně promění strukturu českého realitního trhu. Do investičního bydlení vstoupí méně lidí, kvalita investičních rozhodnutí se zvýší a trh se stabilizuje. Nejde o opatření, které by ochromilo investiční segment, ale o posun směrem k profesionálnějšímu a udržitelnějšímu trhu.

Investoři, kteří se na změny připraví včas, mohou naopak získat výhodu.
Trh bude méně zahlcen spekulacemi a více otevřený těm, kteří investují s rozmyslem a dlouhodobou vizí.

Chcete konzultaci nebo hledáte vhodný dům či byt ke koupi?

Ozvěte se nám.