CO JE INVESTIČNÍ BYT A JAK HO POZNÁME?
Investiční byt je nemovitost pořizovaná primárně za účelem výnosu, nikoli pro vlastní bydlení.
Výnosem může být:
• pravidelný příjem z nájmu
• zhodnocení hodnoty v čase
• kombinace obojího
Rozhodujícím znakem tedy není to, jak byt vypadá, ale jaký má účel a jak ho chce kupující využívat.
1. Kdo určuje, že jde o investiční byt?
Oficiálně o tom rozhoduje banka při poskytování hypotéky.
V žádosti o hypotéku se vždy uvádí, zda je byt pořizován:
• pro vlastní bydlení
• rekreačně
• nebo investičně
Banka tento údaj bere jako zásadní, protože s ním souvisí jiné typy rizik a nově i jiné limity.
Banka může vyhodnotit byt jako investiční, pokud:
• kupující již vlastní jiné nemovitosti
• kupující má adresu trvalého bydliště jinde
• účel úvěru je uveden jako „pronájem“
• ekonomika nákupu odpovídá investičnímu modelu
Finální rozhodnutí je tedy kombinací deklarace klienta a vyhodnocení banky.
2. Jak se investiční byt pozná v praxi?
Při posuzování se sleduje několik charakteristik:
A) Účel nákupu
Úplně nejdůležitější.
Pokud kupující deklaruje, že byt kupuje za účelem pronájmu nebo investice, je to investiční byt bez ohledu na dispozici, stav či lokalitu.
B) Finanční model
Investiční byt má obvykle:
• kalkulaci očekávaného nájemného
• propočet výnosu
• předpokládanou dobu návratnosti
• plán financování z kombinace hypotéky a vlastního kapitálu
U běžného bydlení toto neřešíte.
C) Lokalita
Ne každá lokalita je vhodná pro investiční byt.
Typické znaky:
• vysoká poptávka po nájemním bydlení
• dobrá dopravní dostupnost
• koncentrace zaměstnavatelů, škol nebo turistů
• stabilní dlouhodobé nájemní ceny
Investiční byty se nejvíce vyskytují v Praze, Brně a dalších velkých městech.
D) Dispozice a typ nemovitosti
Investiční byty bývají často:
• 1+kk
• 2+kk
• menší 3+kk
• byty v novostavbách nebo po rekonstrukci
• byty s nízkými provozními náklady
Důvod je jednoduchý.
Tyto typy se nejlépe pronajímají, mají stabilní poptávku a nízké náklady na údržbu.
E) Chování kupujícího
Pro investiční byt je typické:
• racionální rozhodování podle čísel
• menší emoční vazba k nemovitosti
• srovnávání výnosu v různých lokalitách
• dlouhodobá investiční strategie
Kupující vlastního bydlení se rozhodují úplně jinak. Tam hraje roli pocit, dispozice, světové strany, výtah, budoucí rodina a mnoho dalších faktorů.
3. Jaký je rozdíl mezi investičním bytem a bytem na vlastní bydlení?
| Kritérium | Investiční byt | Byt pro vlastní bydlení |
| Primární účel | výnos, nájem, zhodnocení | komfort a životní situace kupujícího |
| Financování | přísnější limity, vyšší vlastní vklad | mírnější limity, nižší požadavky |
| Emoce vs. fakta | rozhoduje výnosnost | rozhodují emoce a potřeby |
| Dispozice | menší byty, snadno pronajímatelné | dle životní situace kupujícího |
| Lokalita | tam, kde se dobře pronajímá | tam, kde chci žít |
| Výběr | pragmatický, podle čísel | osobní, podle pocitu |
| Riziko banky | vyšší | nižší |
4. Může být investiční byt i luxusní nebo velký byt?
Ano, ale je to méně časté.
U velkých 4+kk a 5+kk už návratnost obvykle nedává ekonomický smysl.
Pronajímají se hůře, mají vyšší provozní náklady a jejich kupci je pořizují spíše pro vlastní bydlení.
Investiční byt tedy není definován velikostí, ale účelem a ekonomikou nákupu.
5. Může se byt změnit z „vlastního bydlení“ na investiční?
Ano.
Pokud se rozhodnete byt pronajímat, stává se investičním v ekonomickém smyslu.
Pozor! Banky to zpětně nepřehodnocují, pokud to nemá dopad na financování.
6. Shrnutí v jedné větě
Investiční byt je byt pořízený za účelem výnosu a banka ho jako investiční klasifikuje podle účelu úvěru, chování kupujícího a celkové strategie financování.
Chcete konzultaci nebo hledáte vhodný dům ke koupi?