10 HLAVNÍCH FAKTORŮ, KTERÉ ROZHODUJÍ O CENĚ LOKALITY
Cenu bytu neurčují jen metry čtvereční, ale především kvalita lokality.
Dva stejné byty ve stejném městě mohou mít rozdíl v ceně klidně i milion korun, jen podle toho,
jestli jsou u parku, u metra nebo v klidné ulici.
➡️ A jaké faktory cenu lokality ovlivňují nejvíce?
1) Dopravní dostupnost
- Vzdálenost k metru, tramvaji, vlakové zastávce do 5 až 8 minut chůze zvyšuje poptávku i cenu nájmu.
- Ověření – mapa pěší docházky, reálné jízdní řády v ranní špičce.
2) Občanská vybavenost v docházce
- Potraviny, lékárna, pošta, fitness, kavárny.
- Více služeb v okruhu 500 – 1000 metrů od bytu rapidně zvyšují poptávku.
- Ověření – Google Maps, místní pasportizace.
3) Školy a školky
- ZŠ a MŠ do 10 minut chůze, dobrá pověst školy, bezpečná trasa bez hlavních tahů.
- Rodiny jsou stabilní a nájemníci méně rotují.
- Ověření – umístění a spádovost, hodnocení rodičů, kapacity.
4) Zeleň a rekreace
- Parky, nábřeží, cyklostezky, sportoviště do 10 minut.
- Zlepšují vnímání kvality života a snižují hlukové zatížení.
- Ověření – mapa zeleně, hlukové mapy, pocitová procházka v různé denní době.
5) Parkování a dopravní zátěž
- Možnost rezidentního stání, garážové stání v domě, dostupnost carsharingu.
- Silná poptávka u 2+kk a větších dispozic mimo širší centrum.
- Ověření – městské zóny, obsazenost večer, šířka ulic, projektová stání.
6) Bezpečí a hluk
- Nízká kriminalita, dobré noční osvětlení, klid od barů a tranzitních tahů.
- Hluk v okolí bytu výrazně snižuje cenu.
- Ověření – kriminalitní mapy, noční návštěva, orientace oken.
7) Mikro-polohy v rámci čtvrti
- Roh hlučné křižovatky vs. klidná ulice, orientace do vnitrobloku, patra 3 až 6, výtah.
- V jedné ulici vznikají rozdíly v ceně i o 5 až 10 %.
- Ověření – terén, hluk, světlo, výhledy.
8) Charakter zástavby a image lokality
- Historická či kompaktní zástavba, udržované fasády, aktivní společenství vlastníků, kavárny a kultura v okolí.
- Image přináší prémii i bez objektivních parametrů.
- Ověření – chůze po okolí, průměr stáří rekonstrukcí, street retail.
9) Technický stav domu a bytu
- Nové rozvody, výtah, zateplení, nízké fondy oprav, energetická náročnost B až C.
- Lepší energetika snižuje náklady nájemníků a zvyšuje udržitelnost nájemného.
- Ověření – průkaz ENB, zápisy SVJ, inspekce bytu.
10) Nájemní likvidita
- Poměr nabídek k poptávce v dané dispozici, doba obsazení, stabilita poptávky během roku.
- Ověření – monitoring inzercí, reálné doby pronájmu, sezonnost.
➡️ Faktory, které cenu naopak snižují
- Hluk z tramvajové křižovatky a barů po 22 hodině.
- Přízemí a 1. patro do rušné ulice bez kvalitních oken.
- Slabé SVJ, vysoké dluhy domu, neřešené závady.
- Těžká dostupnost MHD, dlouhé pěší přestupy.
- Negativní image ulice, zanedbané okolí.
➡️ Faktory, které ovlivňují výhodnost města
Aby město bylo pro investici do bytu atraktivní, mělo by splňovat:
- Relativně vyšší nájmy, silná poptávka po nájmu, ideálně s rostoucím trendem.
- Cenová hladina nemovitostí, která není extrémně přestřelená, takže vstupní kapitál a financování nejsou příliš těžké.
- Stabilní ekonomika, růstové prostředí, přitažlivost pro obyvatele.
- Nízké technické náklady, udržování, daně, poplatky.
- Dobrá likvidita = možnost rychle prodat.
Od dopravy a škol až po image čtvrti a technický stav domu, to všechno dohromady tvoří skutečnou tržní hodnotu nemovitosti.
Pokud chcete vědět, kde a jak koupit nejvýhodnější investiční byt, ozvěte se nám.
Rádi vám pomůžeme s výběrem, cenovým odhadem i jednáním o podmínkách, protože správně vybraný byt vydělává od prvního dne.